Como Calcular o ROI de um Imóvel de Aluguel

Antes de assinar qualquer compra, você precisa saber como calcular o ROI de um imóvel de aluguel. ROI (Return on Investment, ou retorno sobre o investimento) traduz em um único número se o ativo merece o seu capital — ou se a Selic faria mais por você sem dor de cabeça.

A fórmula que importa

ROI anual (%) = (Receita anual líquida ÷ Custo total de aquisição) × 100

Simples na fórmula. Honesta no detalhe — desde que você não esqueça nenhum custo.

Passo 1 — Some o custo total de aquisição

Não é só o preço do anúncio. Inclua:

• Preço de compra negociado
• ITBI (média 3% do valor venal)
• Escritura e registro em cartório (~1,5%)
• Comissão de corretor, se aplicável
• Eventual reforma inicial para locação

Passo 2 — Calcule a receita anual líquida

Receita bruta de aluguel × 12 menos todos os custos recorrentes:

• IPTU anual
• Condomínio dos meses de vacância
• Seguro do imóvel
• Manutenção provisionada (10% do aluguel anual é uma régua segura)
• Taxa de administração imobiliária (8%–10% do aluguel)
• Provisão de vacância (1 mês ao ano é conservador)

Exemplo prático

Apartamento de 2 quartos na Jatiúca:

• Custo total de aquisição: R$ 720.000 (preço + ITBI + cartório)
• Aluguel mensal: R$ 4.200
• Receita bruta anual: R$ 50.400
• Custos anuais (IPTU, manutenção, vacância, admin, seguro): R$ 11.400
• Receita líquida anual: R$ 39.000

ROI = 39.000 ÷ 720.000 = 5,41% ao ano

Some a valorização patrimonial estimada — em Maceió, conservadoramente 6% a.a. no ciclo atual — e o retorno total se aproxima de 11% ao ano, acima da Selic projetada.

Régua rápida de decisão

• ROI abaixo da Selic + 2 p.p. → reavalie. O imóvel só faz sentido se você acredita muito na valorização.
• ROI entre Selic + 2 e Selic + 4 → bom negócio para perfil patrimonial.
• ROI acima da Selic + 4 → ativo raro, geralmente em bairros em transformação. Aja rápido.

Consulte a Selic atual no Banco Central antes de comparar.

Erro #1 que destrói ROI: ignorar vacância

Mesmo o melhor imóvel passa um a dois meses por ano sem inquilino. Quem não provisiona isso vê o ROI cair 8%–16% no mundo real.

Próximo passo

Para entender por que investir em imóveis vale a pena em 2026 e como o ROI se encaixa na tese macro, leia o guia pilar completo. Para ver imóveis já filtrados pelo critério de ROI mínimo, acesse a vitrine.

Quer ajuda para rodar o cálculo no imóvel que você está namorando? WhatsApp (82) 99122-7069.